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マンション購入のススメ 価格はどうやって決まるの?④

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マンション購入のススメ034.gif

―価格はどうやって決まるの?④―

こんにちは!ツインホーム不動産販売のウチダです。

マンション購入のススメも第4回となり、

そろそろ飽きてきた方もいらっしゃるのでは……(笑)


ですが、続きます!はい!


さて、今日も元気にいきたいと思います001.gif


*+†+*――*+†+*――*+†+*――*+†+*――*+†+*――

2.位置


同じフロアでも、位置によって部屋の価格は変わります。

廊下の突き当たりである、角部屋は戸数も少なく、

採光もよいため中部屋に比べて価格は高めになっています。

ただ、中部屋は中部屋で、バルコニーの開口部を広くするなどの工夫をされているマンションもあり

十分な採光があるケースもあります。


また、角部屋は隣り合う部屋が基本的に1部屋だけなので

再度に部屋がある中部屋よりか、プライバシーが保ちやすいといった点も

人気である理由のひとつです。

しかし、中部屋は両サイドが囲まれていため、外気に接する面積が少なくなり、

角部屋に比べて断熱効果が高いというメリットもあります。

さて、今回もメリットとデメリットをまとめてみました!



角部屋


~メリット~

■2方または3方に窓があり、採光・風通しがよい

■開放感がある

■窓が多くとれるので、通気性がよい

■共用廊下の端なので、用事のある人以外は部屋の前を通らない

■隣り合う部屋が少ないので、その分生活音が少ない

■2方にバルコニーがある間取りも


~デメリット~

■中部屋に比べ、数が少ないので間取りの選択肢が少ない

■外部に面しているので、外気温の影響を受けやすい
 冷暖房の効率が悪くなり、光熱費が余分にかかる可能性がある

■窓やバルコニーが多いので、家具の配置に苦労する



などが挙げられる、続いて中部屋のメリット・デメリットです!↓↓


中部屋

~メリット~

■戸数が多いため、間取りなどの選択肢が角部屋より多い

■角部屋より壁が多いので、断熱性が高く冷暖房の効率がいい

■家具の配置がしやすい


~デメリット~

■窓をとれるのが2方向に限られるため、風通や採光は角部屋に劣る

■縦長の住戸だと共用廊下側の部屋が暗くなりがち

■家の前を他の住人などが通過する

■解放感に欠ける


などがあげられます。


角部屋には角部屋のよさ、中部屋には中部屋のよさがありますね。


個人的には…やはり角部屋に住みたいかも。と思ってしまいますが

暗いかどうかは、マンション自体の立地やつくりにもよりますし

実際のところ光熱費等を考えると、中部屋がいいのかも…。とも思います。

優柔不断です(笑)


次回は、向きについてです!

皆様お楽しみに~(^O^)



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by TwinHome | 2013-09-18 15:54 | 不動産関連情報

マンション購入のススメ 価格はどうやって決まるの?③

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マンション購入のススメ034.gif

―価格はどうやって決まるの?③―

「マンション購入のススメ」、今回からは前回ちらっとでてきた

■階数
■位置
■方角
■特殊事項

の内容をそれぞれ掘り下げていきたいと思います。


*+†+*――*+†+*――*+†+*――*+†+*――*+†+*――

1.階数

まず、最初に階数!

売買に限らず、賃貸でもそうですが皆様ご存じの通り

階数が上に上がれば上がるほど、金額は高くなる傾向にあります。


これはなぜか…?

単純に基準住戸よりフロアが上に行くにつれて

採光、眺望などの条件がよくなるからです!

たった1階違うだけで数百万近く、価格に差が出ることもあります。

また、周囲の建物でバルコニーや窓からの視界が遮られると

そうでない階では、価格差が大きくなりやすいです。

同じ階数でも、目の前に建物がある部屋と、そうでない部屋とでは

価格が変わってきたりします。

もちろん、目の前に建物がある部屋のほうが高いです。




近年増加しているタワーマンション等の、高層マンションの場合

眺望の良さを売りにしているので、低層階は価格の下げ幅が大きくなったりもしています。

ただ、そういったマンションの場合、共用部分が充実していることも多いので

そういった面を重視さる方は、低層階の購入も考えるのもひとつの手、かなと



1階でも、ゴミ置き場近くの部屋や専用庭付きの部屋、角部屋、中部屋でも変わってきます。

1階の専用庭付の部屋だと、2階より高い場合もありますし、本当に様々です。


さてさて、ここで
低層階と高層階のメリットとデメリットをまとめてみました★

高層階のメリット・デメリット

~メリット~

■見晴らしが抜群(眺めがよく、日当たりも良好、夜景も素敵!)

■賃貸として貸す時に、賃料が高く設定できる可能性がある
(※相場にもよります 高すぎると購入する方が安くなる可能性もあるので、
需要が少ない場合も地域や情勢によって大きく異なります)


~デメリット~

■地震や強風の際、ゆれやすい
 非常時に稼働する電源等がない場合、階段での上り下りが大変

■直通エレベーターの有無によって、玄関ドアをでてから、マンション外に
 出るまでの時間が異なってきます。
 日に何度も外出されるライフスタイルの方は、最適とは言えません。

■低層階に比べ価格が高い


低層階のメリット・デメリット

~メリット~

■外出がしやすい・非常時に外へでやすい

■専用庭で戸建て気分を味わえる

■高層階に比べ、価格が安い

~デメリット~

■周囲の建物等によって、日当たりがない等の影響を受けやすい

■1階であれば、人通りも多くプライバシーが保ちにくい可能性も

■防犯面が気になる


など、様々な面が考えられますね。


眺望も、外への出やすさも、プライバシーも専用庭も!

なんてよくばりができないのが、悲しいところですが、致し方ありません。


高層階には高層階のよさ、低層階には低層階のよさがあります。

間をとって中層階もねらい目かもしれませんね!




また、実際間取りも㎡数も価格も違うので

どれを基準に考えればいいのか分からない…というかたは

㎡単価で比較するのがおすすめです。


価格÷専有面積=㎡単価




4300万円÷80㎡=㎡単価 約53万円

4000万円÷70㎡=㎡単価 約57万円

これだと、㎡あたりの単価がでるので、わかりやすいですね!

上記の例だと、4000万円の物件は総額が安くとも

㎡単価で考えると割高なのかも…。と推測できます。


是非ご参考までに(^O^)


それでは、また次回029.gif




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by TwinHome | 2013-09-15 14:20 | 不動産関連情報

マンション購入のススメ 価格はどうやって決まるの?②

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マンション購入のススメ034.gif

―価格はどうやって決まるの?②―

さて、前回に引き続き「マンション購入のススメ」

一度記事を書き終えたのですが、忌まわしきエンターボタンにて

内容がすべて消えるという、大失態をおかしました。無念…007.gif

気を取り直して書き直しです!!


さて、新築分譲マンの価格設定についてですが、

今日は価格を決めるための基本ルールからいきたいと思います!


*+†+*――*+†+*――*+†+*――*+†+*――*+†+*――



新築分譲マンションの価格を決めるのは、まずマンション全体から

基準住戸を決めます。文字の通り基準となる住戸です。

基準住戸はもっとも多いお部屋のタイプを選ぶことが多く、

多くの場合は中心に位置するお部屋が基準住戸となります。そこから


■階数(上層、中層、低層階)
■位置(角部屋、中部屋、ごみ置き場近く)
■方角(採光)
■広さ(間取り、㎡数)
■特殊事項(専用庭、ルーフバルコニー等)


によって価格が高くなったり低くなったりします。

同じ広さや同じ間取りでも、この↑の条件によって

価格が違ってくることをまず、おさえておきましょう。


そして、注意しておきたい点は

必ずしも価格の高い部屋=自分に合う部屋

ではないという点です。


価格の高い部屋はたしかに、価格の低い部屋に比べて一般的に人気で

好条件といわれる部屋になりますが、実際入居し日々の生活をはじめるにあたり

よかれと思っていたことが、実際住んでみたりすると裏目にでてしまうこともあるので

どういった環境が自分にとって一番なのかを考慮し

購入を考えれたら一番理想的だと思います。

100%100点満点な家は、自分で建ててもなかなか難しいので

どこに重きをおくのかが、部屋を決めるポイントになってくると思います。




では、今回はこのへんで!
次回お楽しみに!(^^)!



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by TwinHome | 2013-09-12 10:38 | 不動産関連情報

マンション購入のススメ  価格はどうやって決まるの?①

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おはようございます。
ツインホーム不動産販売のウチダです!

このたび、物件紹介や折込チラシばかりのブログではダメだ!
と新たに記事を企画することにしました。其の名も…

マンション購入のススメ034.gif


さて、はじまりました。マンション購入のススメ。

第一回!価格は何を基準にして決まるのか。

昨日、賃貸の今里店へ言っていたのですが
そこで、お客様がふと口にされた言葉があります。

同じ㎡数・同じ間取り・同じ位置なのに、
1階と2階で金額が違うのはなぜですか。


と。きっとご購入のお客様も一度は、マンションの価格がどうやって決まるのか
疑問に思ったことがあるんじゃないかなと。

それにお答えしていくのが、私たち不動産のプロではないかと!017.gif


さて、不動産を購入するにあたり頭に浮かぶのは、どんなマンションが得で
自分にとって有益なのか、見極めなければなりません。

100%完璧な物件はこの世に存在しないので
それぞれのマンションのメリット・デメリットを判断し
自分にあったピッタリの物件を購入するのが、最善だと思います。


その中で、価格は重要な判断要素の一つになります。


では、マンションの価格をどうやって決まっていくのでしょう?




次回から、お話させていただきます!(^^)!



お楽しみに003.gif









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by TwinHome | 2013-09-09 11:36 | 不動産関連情報

宅地建物取引主任者資格試験

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今日も暑いですね008.gif

お店の中は涼しいです。はい。

外に出たときと、お店に戻ったときの温度差が体に負担をかけているような

そんな気がする今日この頃。



平成25年度宅地建物取引主任者試験の申し込みが開始しました!!

今年の概要が見つからなかったので、、昨年(平成24年)の実地内容を調べてみました★

試験会場は47都道府県内で207会場!
3927の試験室があります。


気になる申込者数は236,350人!!多いのか…?少ないのか…?

平成23年度は231,596人とのことなので

平成24年度は前年に比べて、4,754人増!!2.1%増えてます(゜_゜>)

今年は増えるのか、減るのか、申込期間が終わってみないとわかりませんが

資格のHP等ではよく、とりあげられていますし

増えるのではないかな~と一人予想(^^)


ちなみに、平成24年度の申込者のうち

男性は 173,703人 
女性は  62,647人

男性が圧倒的に多いです013.gif

そして内登録講習修了者は 40,144人( 男性 29,241人 女性 10,903人)

割合を見ると、女性の登録講習修了者が圧倒的におおいような…


女性の受験者は、不動産業に携わっている方が多いのかもしれませんね(^O^)


おお!と思ったのは

男性の申込者数は平成23年に比べ1.2%増になりますが

女性の申込者数はなんと、4.6%増なんです…!


申込者数に比べて、ガクッと落ちる受験者数ですが

なんとなんと

こちらも全体は前年比1.4%増の191,169人

申込して受験しない人のなんと多いことか…


45,181人受験していないことになります。

受験料は7,000円なので316,267,000円
ギャー(+o+)



おっかなびっくり、とんでもない金額。。

ただの掛け算なのに、間違えているかと思って

お隣の席の方に再計算していただきました。。。!



ちなみに受験者数男女別は

男性 139,770人  前年比0.4%増
女性  51,399人  前年比4.0%増

です!全体的にやはり女性の受験者が増加したということですね~


ただただ、気になるのは…申込されて受験していない皆様

受験料がもったいない!!


不動産屋に働いてる人は、朝から夜まで走り回っている方が多いので

きっと、勉強できなかったか、来客等で受けれなかったんだろうなと一人推測。




そんなこんなでお昼をご飯食べてきます!060.gif

では、また!003.gif


マックシェイクよ~ぐると~
マックシェイクよ~ぐると~041.gif




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by TwinHome | 2013-07-08 12:32 | 不動産関連情報

住宅ローン控除 その2!!

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いつもお世話になっております。
ツインホーム不動産販売の内田です(^O^)

お待たせいたしました!
住宅ローン控除についての続きいきます!

来年4月に消費税があがっても、マイホーム購入には大型の住宅ローン控除のほか
様々な支援策が期待できる!!

といった内容の記事やニュースをよく見かけますが、
はたして本当に消費者の皆様は得をするのか?!
と疑問に思い、再度住宅ローン控除について調べてまいりました!


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さて、住宅ローン控除2013年12月31日まででしたが
4年延長となり平成2017年12月31日までに延長されました。

そしてなんとなんと
住宅ローン控除、限度額が400万円まで引き上げられます!

むむむ。本当にそんなに受けれるのか?
どんな条件だと受けられるのか?
少しお調べしてみました。結果


400万円(40万円×10年間)の控除を受けるには

毎年40万円の所得税を納税し(それには住民税の136,500円も含まれます!)
かつ、10年後のローン残高が4,000万円以上という条件がついてしまいます。


それを考えると、400万円の満額控除を受けられるケースは少ないのでは
ないでしょうか。大多数の方は、ローン控除の恩恵を受けられないのが現状ではないかと。

一概には消費税増税後に購入したほうがトクということは、言えなさそうです。

ローン控除を損得は考えるのではなく、

控除の概要を同条件で比較するのがよいかと思います、

ローン控除で得をしても、住宅ローンで損をすることになる可能性があるからです。


ローン残高を減らさなければローン控除でトクしますが、

それは「高い金利で借りて、多くの利息を支払う」ことになります。


消費税が上がる前に、駆け込みで購入をするほうが得なのか

消費税増税後に購入するほうが得なのかは、

まだまだ勉強不足な部分がありますので、今後も調べていきながら

皆様に有益な情報を、UPしていきたいと思います。



是非、お気軽にご相談くださいませ(#^^#)!




様々な制度がある中で、お客様のメリット、デメリットを視野に入れ

無理のない住宅購入のお手伝いができればと思います。


それでは、また!

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by TwinHome | 2013-06-29 17:58 | 不動産関連情報

朝バナナと住宅ローン控除

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朝からバナナを2本ぺろりといただきました、内田です!


冷凍バナナ用に昭和町のライフで購入したバナナ…。


冷凍せずに全て食べてしまいました。。


今日も徐に自転車にまたがり、バナナを買いにいこうと思います。


そういえば、営業のTさんは無類のバナナ好きらしく


バナナという単語に素早く反応されます(笑)


毎朝バナナを1本食べているそうです!バナナ男子!




a0170150_14212649.jpg











さて昨日、一昨日と降り続いてた雨もやみ、



昨日に比べ、今日は気温もぐんっとあがり快適なような、体がついていかないような、、、。





そんな最中、わたくし内田は、なんと、なんと!

住宅ローン控除について調べてみました!!


画面の向こうの購入を考えられている皆様!

≪住宅ローン控除≫制度をご存知でしょうか?? 



実は、住宅ローン控除とは税金が最大200万円戻る制度になります!!


もちろん住宅の価格や借入額等によって損得勘定は変わってきますので


全ての方に200万円戻ってくるわけではありません。



しかし、購入を考えられている方には耳より情報かと思います!



次回から詳細ご説明させていただきますのでお楽しみに(^O^)★



最後に、HPに物件続々掲載中ですので、ぜひご確認ください!







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by Twinhome | 2013-06-22 14:13 | 不動産関連情報

不動産用語解説① ~不動産とは~

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いつもお世話になっております。
ツインホーム不動産販売の内田です!

今日は気温が高く事務所が蒸し暑いです((+_+))
とにかくもわっとしています!暑い!!

気温が上がったり下がったりと、体調を崩しやすい季節なので、お気を付けください。


今日は、不動産についてもっと知りたい!

という声が聞こえてきたような、そんな気がしたので

どどんっと不動産についてお話ししたいとおもいます。


「不動産」

不動産ときくと、なんとなく家を借りたり、購入したりといったイメージが

消費者の皆様の中にあるのではないかと思います

私もそのような認識でおりましたが

「不動産」って明確にいうとどういったものなんだろう?

と疑問に思ったのもあり、少し調べてみました!


結果…

不動産とは = 法律上の″動産″に対立する概念


…???

なんのことやねん!と思わずつっこんでしまいます。

色々みていると民法第86条で以下のようになっていました


--------------------------------------------------

第86条(不動産及び動産)

1 土地及びその定着物は、不動産とする。

2 不動産以外の物は、すべて動産とする。

3 無記名債権は、動産とみなす。

--------------------------------------------------


日本では土地とその上にある建物は別個の″不動産”としてみなされ、

概念で言うと、国際私法や大陸法系の民事法で用いられます。

″土地の定着物”とは、ただ単に土地にくっついているといった意味になります。


分かりやすく言うと、

あるAという土地があったとします。

その土地の上には、家や小屋、借り植えの植物があるとすれば

小屋・植物はそれぞれが独立された″動産”ということになります。

そして家は、Aとは別の不動産になります。

それぞれが別物として扱われるんです!驚き!


さて、不動産は″動産”と違って、簡単に移動できないので

(上記の例から言うとAという土地・建物のことになります)

財産としても高価なものにもなります。

なので″動産”と別に規制しよう!ということになりました。(民法第177条)


上記で申し上げたとおり、日本では土地と建物が別々の不動産とみなされるので

土地を売買契約によって譲り受けたとしても、買主は土地の上にある建物の所有権を

取得することはできません。


また、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を取得できません。


土地を買ったからと言って、上にある建物まで所有したことにはならないので

土地と建物の両方を売買契約にて譲り受けない限り、例え家のみを購入しても

土地の所有権は手に入らないですし、その逆もまた然りです。



だいたいの契約書や重要事項説明の書類には、土地と建物の両方の記載をし

決済時には土地・建物両方の所有権の移転を登記しているので

実際戸建てやマンションを購入された方は、ピンとこない方もいらっしゃるかもしれません…。

一緒のものに思ってしまいがちですが、実は違うんですね!

(※土地のみの売買や、建物のみの売買を行う場合もあります。
契約内容によって書類の内容は異なります。)



さて、簡単にまとめると、″不動産”とは

土地とその上の建物等のことを指す!

ということです。



ちなみに、ふすまや障子、畳などは″動産″となり、建物とは別個の財産になります。

ですが、これらの動産は不動産に付属する従物として、

建物とは別に扱うといった内容の特約がない限り、

建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受けることとなります。


そして、立木は土地の定着物であるので、″不動産″となりますが

独立の不動産として取り扱われる場合を除き(特別法)、定着物とされる土地に吸収されます。



難しい言葉ばかりになってしまいましたが、お分かりいただけましたでしょうか??


それでは、また次回お会いしましょう!056.gif







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by TwinHome | 2013-05-06 18:15 | 不動産関連情報

宅地建物取引主任者、資格試験!

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いつもお世話になっております。
ツインホーム不動産販売の内田です(^^)


もうあと2日で、6月が終わりますね。

もう1年の半分が終わったとは…早すぎます(*_*;

さて、7月といえば

不動産業にかかせない「宅地建物取引主任者」の資格試験の申込が開始します!

7月に申込があり、10月に試験が行われます056.gif
宅地建物取引主任者の資格試験は、1年に1度しか試験がありません。

7月2日からインターネットと郵送での申し込みが始まります。
インターネット申込のほうが、締切が早いようです。
郵送での申し込みは、書店や宅建協会で書類の受け取りができます。
書店はボンっと置いてあるところが、多いですが…。

a0170150_9462257.gif

大阪市内ですと、下記が申込書の配布場所となります。
ご参考までに…!

●(財)大阪府宅地建物取引主任者センター

●大阪府住宅まちづくり部建築振興課

●大阪府住宅相談室

●府民お問合せセンター情報プラザ(府内12ヶ所の府税事務所内)

●(社)大阪府宅地建物取引業協会天六展示場

●大阪政府刊行物サービス・センター

●旭屋書店(なんばCITY店、天王寺MiO店、イオンりんくう泉南店、梅田地下街店、堂島地下街店)

●京阪百貨店守口店7階書籍売場

●紀伊國屋書店(梅田本店、本町店、高槻店、京橋店、堺北花田店、泉北店)

●リブロ(八尾店、江坂店、あべちか店、イオンモール鶴見店)

●天牛堺書店(船場3号館店、天下茶屋店、粉浜店、光明池店、津久野店、泉ヶ丘店、中もず店、コーナン中もず店、和泉中央店、河内長野店、りんくうタウン店、高石店、堺東高島屋店、北野田店、大江橋店、泉佐野店)

●ジュンク堂書店(大阪本店、梅田ヒルトンプラザ店、天満橋店、千日前店、難波店)

●MARUZEN&ジュンク堂書店梅田店

●丸善八尾アリオ店

●ブックファースト(梅田店、デュー阪急山田店)

●ヒバリヤ書店(本店、八戸ノ里西友店、山本店)

●大垣書店(高槻店、豊中緑丘店)

●デューク書店

●宮脇書店(泉佐野店、東淀川店、大阪柏原店)

●水嶋書房(くずはモール店、くずは駅店、茨木店、フォレオひらかた店、金剛店、住之江店、泉大津店)

●くまざわ書店(天王寺店、津久野店)

●ACADEMIAくまざわ書店すみのどう店

●キャップ書店(オーク2番街店、千林店、河内長野店)

●田村書店千里中央店

●喜久屋書店(阿倍野店、寝屋川店、新石切店、東急ハンズ心斎橋店)

●三省堂書店ルクア大阪店

●栗林書房本店

●近鉄ブックセンター上本町店

●文教堂書店淀屋橋店

●ブックストア談(新大阪店、住道店)

●パルネット松原駅前近商店

●なみはやドーム

※財団法人不動産適正取引推進機構HP参照

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ちなみに、試験会場に関してなのですが、
申込時に試験会場の希望を記入できます。が、あくまで希望なので
遅ければ遅いほど、希望の試験会場で試験がうけれません(-.-)

全然希望していない場所まで、試験を受けにいかざるおえなくなる可能性があるので、
受験されるご予定の方は、お早めにお申し込みを…!!!




〒545-0053
大阪市阿倍野区松崎町4丁目2番3号
株式会社ツインホーム不動産販売
TEL 06-6625-7500
FAX 06-6625-7600

HPhttp://www.twinhome.co.jp/hanbai/index.php
メールでのお問い合わせはこちら055.gif

by TwinHome | 2012-06-30 09:56 | 不動産関連情報

僕の、私のスマートシティ

阿倍野区・天王寺区・東住吉区・北区・西区・中央区の不動産(土地・戸建・マンション・収益等)のことなら㈱ツインホーム不動産販売にお任せ下さい!

いつもお世話になっております。
ツインホーム不動産販売の内田です!(^^)!

先日に引き続き【スマートシティ】のご紹介をしたいと思います!

次世代の住宅といわれている【スマートハウス】。
スマートハウスは、まだまだ新しい住宅のスタイルなので
実例や定義などがほとんどないように思います。

【エコな住宅】が集結し、街全体でバランスをとるというのは分かるのですが
具体的に言うとどんな住宅なのか、、?と疑問に思ったので調べてみました!

スマートハウスやスマートシティと聞いて、想像しやすいのは

■家庭での電気の蓄電
■電気自動車等への充電
■太陽光発電システム

が搭載された住宅が一番イメージとして浮かびやすいのではないでしょうか。


以前ちらっとご紹介しましたが、

【家庭内のエネルギーの最適化のみならず、家庭外のエネルギー利用のの最適化を実現した街】ということは…

家庭内のエネルギーの需要と供給が分からないと最適化は実現しません。

そこで、「HEMS(ヘムス)」というものがあります。

ホームエネルギーマネジメントシステムの頭文字をとったものです。
HEMSは住宅内の商用電力の使用状況や、太陽光発電システムやエネファームなどによる発電の状況が
パソコンやモバイル端末などで確認できるようにすることが役割です。

ずばり…需要と供給の見える化です。

特徴や機能は様々ですが、見える化するアイテムということは間違いありません。
【スマートハウス】と呼ぶにはHEMSが採用されていることが最低条件と言えそうです。


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by TwinHome | 2012-06-20 18:47 | 不動産関連情報